会社の法人登記をする場合、別の場所に事務所を借りるのは金銭的リスクが大きく、事業があまり大きくならないうちは自宅兼事務所として使いたいと思う方も多いはずです。賃貸物件をそのまま法人登記の際の本店所在地にすることもできます。
自宅兼事務所として法人登記できれば、引っ越しや移動等の余計なコストも削減できます。
問題は賃貸物件を法人登記した場合、大家さんや管理会社にバレるリスクです。最初から事業用OKの物件であれば、バレても何の問題もありませんが、「居住専用」の賃貸物件を法人登記し、バレると契約違反で退去を迫られるという心配があります。
とはいえ、別の事業用物件を賃貸するのは金銭的負荷が大きすぎます。今回は、法人登記することで、住んでいる賃貸物件がバレることについて解説いたします。法人登記をすること、法人化について考えてみて下さい。
そもそも賃貸物件に法人登記するとバレるのか？
個人事業主として賃貸物件に住みながら在宅で副業している人はたくさんいるでしょう。それなら、法人登記してもあまり変わらないように思えます。自宅に大規模な工事を入れたり、何かを取り付けたりせず、パソコンなどで完結するならば、賃貸物件を改造するわけでもなく、たとえ「居住用専用」と言っても部屋の中をいじるわけではありません。
要は、黙っていれば法人登記してもバレることはないのでは？ということです。賃貸物件を大家さんと直接契約しているのではなく、管理会社を絡めていれば、あまり大家さんの方から介入することもなさそうですし、大家さんが隣に住んでいるような賃貸物件でなければバレる要素はなさそうに思えます。
しかし、個人事業主としてはバレることはなくても、法人登記してしまうとバレるリスクがあります。なぜなら「法人登記」という行為によって、設立した会社がどこにあり、代表者は誰で、資本金はいくらなのか、日本中どこでも登記簿謄本が取れる状況になるからです。
全国どこでもその会社について知ることができる、オープンにするリスクを取ることで、個人事業主よりも圧倒的な社会的信頼とさまざまな税制上の優遇措置を受けられるのが法人登記という制度です。
当然、大家さんないし管理会社の方が法務局に行き、自分の賃貸物件で法人登記している人がいないか確認することもできます。もっと言うと、国税庁の『法人番号公表サイト』で、住所を検索すれば、簡単に法人登記があるかどうか確認できます。
賃貸物件で「〇〇〇号室」まで出てくるので、何号室の誰が法人登記しているのか簡単にバレます。大家さんや管理会社の中には、定期的にこれによって「スクリーニング」をしている人がいるかもしれません。
賃貸物件について法人登記をした時点で、ネット数秒でバレてしまうリスクを負っているのだと思ってください。
法人登記した場合賃貸物件は「家事按分」できない！？
個人事業主の場合、自宅兼事務所として使っていても、大家さんや管理会社にバレるリスクは低いです。法人登記するわけではないので、法務局や国税庁HPからバレることはありません。
また、自宅で使用している水道や電気といった光熱費や、事業に使っているスペースに応じて、経費にできる「家事按分」が認められています。
法人登記し、法人として営業する場合、この「家事按分」について少々厄介なことが起きます。個人事業主の場合、仕訳時に（家事按分〇〇％）として「事業主貸」と「賃料」「光熱費」等で按分仕訳すればいいのですが、法人化すると、賃貸借契約を役員と法人とで結ぶ方など会計が面倒になります。
さまざまな方法で、事業用に使っている家賃や光熱費を経費にできますが、その仕訳や手続きが大変です。個人名義ではなく法人名義で最初から賃貸物件と契約するのがいいのですが、それではバレるわけで、個人事業主と違った難しさが法人登記後の経費には生まれます。
事務所を外部に賃貸して、個人の居宅と事務所を完全に分けた方が会計的には楽になる事実も知っておいてください。
賃貸物件の場合、事業用と居住用では税金が変わる
賃貸物件で法人登記をするときは、大家さんとの信頼関係に加えて、家賃の消費税の扱いも知っておきたいところです。
あまり意識していない方もいるかもしれませんが、居住用の賃貸物件は「非課税」なのです。家賃引き落としの明細を見ても、消費税額は載っていないはずです。
消費税が8％から10％に上がった時、みなさんの賃貸物件の家賃はスライドして上がることはなかったはずで、その後の賃貸契約更新の際も、消費税相当分の値上げもなかったはずです。
消費税が導入された1989年当時（消費税3％のころ）は課税されていましたが、その後1991年に制度が改正され、居住用の住宅の家賃は課税されなくなっています。
しかし、事業用の賃貸物件、貸事務所の場合、消費税10％がしっかりかかります。
住宅として契約した部屋を事業に使っても、契約を変えない限り家賃は非課税です。
事業用に契約を変更すると、変更後の家賃には消費税がかかります。
契約を変えずに事業に使っても、借りている人や大家さんが脱税になるわけではありません。
ただし、法人がその家賃を払っても、消費税の仕入税額控除の対象にはなりません。
住宅部分と事務所部分を分けて契約すると、事務所部分の家賃だけが課税になります。
契約の変更や家賃の扱いは、大家さんや管理会社と相談して決めます。
法人登記がバレる？バレたときどう対応すべきか？
法人登記がバレたとき、賃貸物件の大家さんや管理会社にどのように対処すべきでしょうか？契約書に「事業用OK」となっていれば何の問題もありませんが「居住用」となっていると、本来的には契約違反となります。
上で書いたように、住宅として契約した部屋の家賃は非課税です。
事業用に契約を変えると、家賃に消費税10％分が加わる場合があります。
問題になるのは税金ではなく、契約で決めた用途と使い方が違うことです。
結論を言うと、バレる前に（最悪バレると同時に）、大家さんや管理会社へ、法人登記をして事業を営んでいることを正直に話し、家賃や敷金礼金などについて指示を仰ぎ、了解を得る努力をすべきです。
室内工事や来客がない使い方なら、事業での利用を認めてもらえる場合もあります。
そのためには、「内職」に近い業務であり、近隣の賃貸物件に住んでいる人に迷惑が掛かるものでないこと、室内を工事、造作するものではないことを丁寧に説明すべきです。バレることにおびえるのではなく、積極的にバレる、というかバラして丁寧に説明した方が、後々のトラブルを回避できます。
繰り返しになりますが、法人登記してしまえば、誰でも簡単に住所から法人登記の事実を知ることができ、簡単にバレるので、伏せておく方がリスクはあります。内職、副業程度ならば、黙っていてもいいかもしれませんが、本業として法人登記するなら、大家さんや管理会社に話を通しておくべき、というのが結論になります。
賃貸物件を法人登記したときにはほぼバレる、だから心がけたいこと
賃貸物件を法人登記したときに本店とすることはまったく問題ありません。持ち家がある人はそこまでいないでしょうし、実際に仕事をするのが賃貸物件ならばそこで構いません（実家を本店にするという人もいます）。
バレるのは仕方なく、だからこちらから大家さんなどに説明しましょう。みなさんの居住用賃貸物件（マンションやアパート）を国税庁の『法人番号公表サイト』で検索してみてください（住所で検索）。
驚くことにみなさんの賃貸物件の別の部屋の人が、会社として法人登記しているケースが結構あります。そう、バレるのは当たり前で、みなさん追い出されていません。正直に大家さんや管理会社に伝えれば普通に法人登記は許可され、家賃について何らかの指示があるはずです。
賃貸しているのはこちらなのですから、バレるどうこうではなく正面から法人登記を伝えましょう。
- 正直に法人登記したことを契約時、契約更新時に大家さんや管理会社に伝える
- 隠してもバレるのでバレる前に丁寧な説明を心がける
- 賃貸物件の場合、居住用と事業用で消費税の有無が違う
- 法人登記はネットで簡単に住所からバレる
- 定期的に賃貸物件の法人登記をスクリーニングしている大家さんなどもいる
賃貸物件での開業についてバレる前に「経営サポートプラスアルファ」に相談
法人登記をし、会社を興して開業することは何の問題もありません。事務所を借りずに、居住物件に住むことで開業時の固定費を削減できますし、そもそも事務所を借りずにできる事業もあります。したがって、自宅兼事務所として賃貸物件を利用するのが悪いわけではなく、大家さんや管理会社との信頼関係、信義則として正直に伝えるかどうかです。
簡単に法人登記がバレるのはこれまで書いてきたとおりです。居住用物件と事務所では消費税の有無も異なるため、大家さんや管理会社としても知る必要があります。
賃貸契約をする際に事業用可かどうか確認してもいいのですが、契約後開業したくなった人もいるでしょう。そうした場合、どのように大家さんや管理会社と交渉すればよいのか、自分だけで悩まずに専門家を頼ってください。
「経営サポートプラスアルファ」では、賃貸物件での法人登記や契約変更の進め方を相談できます。
大家さんや管理会社との交渉そのものは、当社では代行していません。
バレることで被るリスクは非常にもったいないです。
「経営サポートプラスアルファ」では、土日や夜間も相談を受け付けています。
遠隔地の方もLINEやZOOMで対応しますのでご安心ください。
外部に事務所を賃貸するのは、金銭的に大きな負担になり、お客が来なく、店舗造作に必要ない仕事、しかも自分や家族だけでできるのであれば、居住用賃貸物件で法人登記するのは理に適っています。
あとは、大家さんや管理会社とどう交渉するかで、無断で法人登記してバレるのはもったいないリスクになります。
交渉の前に、法人登記や契約変更の進め方を「経営サポートプラスアルファ」で確認しておくと安心です。