自分が所有する不動産を管理するために不動産管理会社を設立するケースがあります。
それでは、どのような点に注意をして不動産管理会社を設立すればいいのでしょうか。
不動産管理会社設立のポイントについて解説します。
不動産管理会社の設立をする理由は？
なぜ不動産管理会社を設立するのか理由を紹介しましょう。
不動産投資収入の分散化を実現できる
不動産投資による収入を自分だけが受け取っているとかなりの所得税がかかります。
所得税は累進課税のため、所得が上がると税負担が大きくなるからです。
そこで、不動産管理会社を設立して、法人として不動産投資をします。
そして、家族などを不動産管理会社の役員にして、それぞれに役員報酬を支給すれば所得を分散化できるのです。
その結果として、一人当たりの所得を低く抑えることができ、所得税率も低くなります。
不動産管理会社により間接的に家族へ贈与できる
不動産管理会社を設立して不動産投資を行い、その所得を家族に役員報酬として支給できます。
これは、直接家族にお金を渡す場合とは異なり贈与税がかからないのです。
間接的に家族へ贈与することができ、贈与税対策になるのです。
個人の所得税より法人税の方が安く済むケースがあるから
所得が一定以上になると個人の所得税率よりも法人の法人税率の方が低くなるケースがあります。
不動産投資をしていて安定して大きな売上を得ているならば、法人設立を検討した方が良いでしょう。
法人税制上のメリットを活用できるようになる
法人になると個人にはない税制上の多くのメリットを得られるようになります。
たとえば、法人は個人よりも経費として認められる範囲が広くなるのです。
さまざまな費用を経費として計上することで節税できます。
また、法人の場合には赤字を最大で10年まで繰越可能です。
法人では役員報酬だけではなく退職金を請求できる点もメリットといえます。
役員報酬や退職金は損金として扱えるため節税につながるのです。
不動産管理会社の設立にはデメリットもある
不動産管理会社の設立にはいくつかデメリットもあるため注意しましょう。
以下のようなデメリットがあります。
- 法人設立に費用がかかる
- 税務や会計の事務負担が増える
- 維持費用がかかる
- 社会保険の加入義務がある
法人を設立する際には株式会社だと約25万円、合同会社でも約11万円の費用がかかります。
税務や会計は個人より制度が複雑になるため、事務負担も大きくなるでしょう。
維持費用がかかる点も注意してください。
たとえ赤字でも、法人住民税の均等割が最低でも7万円程度かかります。
社会保険への加入義務が生じるため、事務負担と保険料の負担がかかる点も気を付けましょう。
不動産管理会社の不動産管理形態について
不動産管理会社が不動産を管理する際の形態について紹介しましょう。
管理委託方式
管理委託方式とは不動産のオーナーが不動産管理会社に管理を委託して、管理料を支払う方式のことです。
物件収入の5〜10％程度が管理料の相場とされています。
管理業務はすべて不動産管理会社が行うという形式です。
転貸方式
転貸方式とは、オーナーの所有する不動産を不動産管理会社が一括して借り上げるという形式です。
物件の管理は不動産管理会社が行います。
管理料は物件収入のうち15〜20％程度です。
自己所有方式
自己所有方式とは不動産管理会社が物件を所有する方式です。
この場合は物件を個人から法人へ売却して移すことになります。
物件の所有名義は管理会社となり、不動産収入はすべて管理会社のものになるのです。
そのため、自己所有方式が最も節税効果が高くなります。
ただし、土地を含めて売却すると高額の譲渡所得が発生するため、建物のみを不動産管理会社に売却するのが一般的です。
管理形態は専門家と相談をして慎重に検討しよう
これから不動産管理会社を設立する上で不動産物件の管理形態を慎重に決めることが大切です。
節税効果だけではなく、手続きの事務負担なども考慮しましょう。
不動産管理会社の出資者や代表者について
不動産管理会社の出資者や代表者の決め方について解説します。
節税するには不動産オーナー以外が出資した方が良い
不動産管理会社の出資者は不動産オーナー以外の方が節税効果は高くなります。
不動産管理会社の株式が出資者の相続財産になるからです。
本人が出資者になり、不動産管理会社で毎年黒字を続けると株式の相続税評価が上がるため、将来の相続税負担が大きくなります。
本人以外の家族が出資者になれば、たとえ黒字が続いたとしても相続税には影響しません。
また、会社を設立する際の資本金は最低1円から可能です。
そのため、特別大きな資金を用意しなくても、配偶者や子供が簡単に出資者になることができます。
不動産管理会社の代表者も不動産オーナー以外の方が良い
不動産管理会社の代表者については、不動産オーナー以外の人を選んだほうが良いでしょう。
基本的に代表者というのは他の役員と比較してより多くの役員報酬を受け取ることになります。
もし代表者が不動産オーナーであり、オーナーが多額の役員報酬を受け取ってしまうと相続税財産が増えるため節税効果が小さくなるのです。
たとえば、配偶者や子供を不動産管理会社の代表者にすると良いでしょう。
また、どうしても不動産管理会社の代表者を不動産オーナーにしたいならば、役員報酬を一切支給しないという方法もあります。
この場合は、不動産投資による収益は会社に残っていくことになるのです。
金融機関の要請によって不動産オーナーが出資者・代表者になることを求められるケースもある
不動産管理会社の出資者や代表者が不動産オーナーとは異なる場合には、金融機関から指摘を受けるケースがあります。
金融機関からの要請により、不動産オーナーが出資者・代表者になることを求められる場合があるのです。
また、税務調査の際に不動産オーナーが出資者・代表者でないことについて指摘を受ける場合があります。
不動産管理会社の代表者を配偶者にすると、業務の実態について疑われることがあるのです。
オーナー以外を出資者や代表者にする場合には税務調査の対策を考えておきましょう。
不動産管理会社設立の注意点
不動産管理会社を実際に設立する際の注意点を紹介しましょう。
個人から法人へ土地を譲渡すると高額の譲渡所得税が発生するケースがある
不動産管理会社の自己所有方式にする場合は、個人から法人に不動産を移転しなければいけません。
このときに、無償で個人から法人へ不動産を譲渡した場合は、個人に譲渡所得税が発生します。
また、法人には土地の贈与を受けたとして受贈益が発生して贈与税が課せられるのです。
譲渡所得税の計算方法は不動産を時価で譲渡したものとみなします。
基本的に建物については築年数が古い場合は譲渡税は低くなります。
一方、土地については建物と比較するとかなり税金が高額になるのです。
不動産管理会社へ不動産を移す際には、基本的に建物を優先的に移転しましょう。
土地を移すのは、譲渡所得税を少なくできるタイミングまで待つことをおすすめします。
譲渡所得内であれば売却損益を通算することが可能です。
たとえば、別の不動産を売却して売却損が生じたタイミングで、不動産管理会社に土地を売却すれば、譲渡益と売却損を相殺することができます。
家族への役員報酬の支給が高額の場合は問題視されるケースがある
不動産管理会社の役員を家族にして役員報酬を支給する場合には、金額の妥当性が求められます。
自由に役員報酬を設定できるわけではなく、必ず根拠が求められるのです。
役員報酬というのは、それぞれの役員の職務内容などを考慮して基準が決められます。
役員報酬が高額の場合は、税務調査で役員報酬が過大であると判断されるケースがあるのです。
事前にしっかりとそれぞれの役員の職務内容を明確にしておきましょう。
そして、その職務内容に見合った役員報酬を設定するべきです。
家族がきちんと不動産管理会社の経営に参画している場合には、高額な役員報酬でも認められる場合はあります。
経営に関与している度合いが問題視されるのです。
事前にしっかりとシミュレーションをしておく
これから不動産管理会社を設立する場合には、しっかりとシミュレーションをしておきましょう。
月々にどのくらいの家賃収入があり、オーナーと法人がそれぞれどの程度所得を得るのか計算します。
さらに、役員報酬の金額も計算して、最終的にどのくらいの節税効果を得られるのか考えるのです。
必ずしも不動産管理会社の設立が節税につながるわけではありません。
一度法人を設立すると簡単に解散することができなくなります。
後悔するケースもあるため、事前にしっかりとシミュレーションをしておき、メリットが大きいと判断できた場合にだけ法人設立を検討するべきです。
法人設立は専門家に相談するのがおすすめ
これから不動産管理会社の設立を考えているならば、専門家に相談しましょう。
専門家に相談すれば、法人設立の判断の材料を提供してくれます。
シミュレーションを行って具体的にどの程度の節税効果があるのか教えてくれるのです。
また、法人設立の手続きを全面的にバックアップしてくれるでしょう。
さまざまな点でサポートしてくれます。
法人設立の専門家をお探しの方は経営サポートプラスアルファまでお問い合わせください。
税理士法人であり、法人設立を総合的にバックアップいたします。
まずは経営サポートプラスアルファまでご相談ください。
不動産管理会社の設立は経営サポートプラスアルファにご相談を！
不動産管理会社の設立は不動産管理形態の決め方や出資者・役員を誰にするかなど決めるべきことがたくさんあります。
不安ならば専門家に相談をすると良いでしょう。
そうすればアドバイスをもらうことができ、さまざまなリスクを避けながら不動産管理会社を設立できます。
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